皆さんごきげんよう♪
前回は、就職～子育て期の家選びを紹介しましたが、今回はその後を解説します。
最後に物件選びの参考となる指標もご紹介したいと思います。
子の自立～終の棲家
子供が独立し、定年退職も視野に入る頃、子育てで活躍した広めの家は必要なくなります。
必要なくなるどころか、少し不便な立地で、無駄に固定資産税を払い、掃除もままならない家に住み続けるのは不合理です。
定年退職したら地元に帰る・・・
通勤の必要がなくなったら、もっと静かな環境で・・・
など、人それぞれ事情はあるでしょう。
なので、ここからは一概にどうした方が良いとは言えません。
前提として、私の事情による完全主観の話とご理解いたければと思います。
ただ、終の棲家へは早めに住み替えるべきだと思います。
というのも、現金一括ならともかく、ローンを組むとなると年齢的に遅ければ遅いほど厳しくなるからです。
具体的には５０歳前後、遅くても５０代前半までに買うべきかと。
その年齢だと子供が自立するタイミング的に難しいかとは思いますが、定年までの安定収入の期間が短ければローンの審査も厳しくなるし、実際に返済も厳しくなります。
子供が２人いれば１人が自立した時点、それか自立のめどが立った時点で考えるべきです。
その時点で、家が狭くなっても大丈夫なはずです。
定年まで期間があれば田舎に移住して・・・という選択肢は厳しくなりますが。
かといって定年まで待っていたら住宅ローンを組むのは極めて困難です。
その場合、家を現金一括で購入できるだけの十分な資産＋αを形成しておく必要があります。
貯蓄や退職金を使ってカツカツで購入したらダメです。
ワントラブルで生活が破綻する恐れがありますから。
同じ理由でローンもカツカツで組んではダメです。
いざとなったら、退職金や手持ち資金で一括返済できるだけの余裕を持って組みましょう。
ん？資金があるのにローンを組むの？？と思われた方、そうなんです。
金利は上がりつつあるものの、今現時点のローン金利だと、ローン金利で支払う利息よりも資産運用して得られる利益の方が大きいのです。
住宅ローン控除も活用できれば、その差は歴然です。
賢い人は資金を運用しながらローンを組みます。
将来的に逆転するようなら、その時点で一括返済すれば良いでしょう。
家は子供が完全に自立する前提で、２ＬＤＫ～３ＬＤＫくらいが丁度良いかと。
夫婦だけだと１ＬＤＫでも良いかもしれませんが、最低でも２ＬＤＫあると夫婦仲が悪くなっても！？感染症などで隔離するのも、子供が出戻っても！？対応可能です。
終の棲家はあまり売ること、すなわち資産価値にウェイトを置いて考える必要はありません。
自分が死ぬまで大きな変化なく住めれば良いかと。
ただ、死んで遺相された子供が売る場合や、長期入院、老人ホームへの転居などを考慮して、最低限売れる物件にはすべきです。
そういう視点で言えば、築古のマンションが理想かと思います。
築３０年以上経っていれば、都内２３区、特に都心６区を除いて資産価値的には底値です。ゆえに売る時にもそれほど下がることもありません。
もちろん内装関係は配管含めて全てリフォームする必要があるので、その分のコストはかかりますが。
マンションは管理を買えと言われますが、逆の見方をすると長期に管理運営されている物件で綺麗な状態を保っているようなら、まさに理想的な物件といえます。
それで修繕積立金と管理費が安ければ言うことなしですね。
これは持論ですが、エレベーターなしの物件でも、２階程度なら老後も大きな問題はないと思っています。
それも無理なくらいなら、戸建も住めないし、駅や店舗含めて坂道など街中を移動できません。
数段～１階程度の階段はどこにでも存在しているので、それすら無理なら入院か、施設に転居するレベルかと思います。
むしろ、私は特に下りは積極的に階段を使っています。
動けるうちは足腰を使った方が長持ちします。
賃貸か持ち家か
さて、永遠に議論されている賃貸か持ち家か問題ですが、好きにすれば良いかと。
私の考えは以下のとおりです。
近い将来に転居が見込まれるのであれば賃貸
その地に長く住みそうなら買う
シンプルにこれで良いかと。
ちなみに
「賃貸は修繕積立金や固定資産税がかからないからお得」
「賃貸は嫌なら気軽に引越せる」
という意見は正しくないです。
物件オーナーの立場で考えれば分かります。
あなたが賃貸物件のオーナーだとして、固定資産税や修繕費用を完全自己負担しますか？
入居者の快適性向上のため、積極的に設備改修をしますか？
しても、それらを乗せて賃料設定しますよね？
それがお得と言えるでしょうか？
また賃貸は気軽に契約・引越せるかも知れませんが、新たに賃貸を契約するのに何か月分の賃料が必要になりますか？
引越し代金もそれなりにかかるし、何よりも荷造りが大変ですよね。
頻繁に転居している人を１人知っていますが、果たして世の中にどれくらいいるでしょう。
相当な隣人ガチャ外れを引かない限り、我慢して住み続けるのではないでしょうか？
それに上下左右の騒音は、分譲よりも賃貸の方が間違いなく悪いです。
これもオーナーの立場になれば分かるかと。
木造アパートなんて、騒音も温熱環境も最悪の極みですよ。
あとは支払った家賃はオーナーの養分になるだけですし、老後は契約を更新してくれない可能性もあります。
とはいえ、ローンを組んで家を買うとなると、それなりのリスクも背負うことにはなり、身軽ではなくなりますね。
そういったことを総合的に考慮して、将来まで見越して判断してください。
私の理想の終の棲家は、築３０年以上かつ新耐震基準（１９８１年６月以降）の底値になった築古のマンションで、都心部から離れた静かな郊外で、駅から１０分程度以内で、大きめのスーパーと病院が徒歩１０分程度圏内にある物件ですかね。
それなりの規模であれば、ポロポロと売りに出るはずで、それでもすぐに売れているようなら買いでしょう。
それなりの年数をそれなりの管理状態で回してこれているという事実は、安心材料でもあります。
あまり外見にはこだわりません。
なぜならば、実際に長い時間過ごすのは室内だからです。
ゆえに、室内をリフォームして最新の設備を入れれば、新築と同等程度のの満足感は得られます。
だったら中古の安い物件が良いですよね。
ちなみに、リフォーム済物件は価格にリフォーム費用が乗っています。
それを相場価格と勘違いしてはいけません。
特に業販物件の場合、リフォーム費用と利益が乗っていますので、それらを差し引いた額が底値の相場となります。
物件選びの評価基準
参考に、物件選びの評価基準を載せておきます。
それぞれに点数を付けて行けば、感情を排した客観的な評価を導き出せるかと思います。
これはマンションでも戸建でも土地でも新築でも中古でも同じです。
ただ、人によって求めるもの、我慢できないものは違う訳で、人によって評価（点数）は変わります。
それを前提に参考としていただければと思います。
【立地】
〇最寄駅・エリアの資産価値、将来性
最寄駅は何線の何駅で、急行は止まるのか、混雑状況等。
そのエリアは人が集まってくる施設があるのか等
〇駅までの距離、高低差
高低差や階段はあるのか、信号や歩道橋はあるのか、実際に歩いて何分要するのか等
〇駅からの動線上の環境（買い物利便性等）
暗いのか、賑やかなのか、動線上に買い物施設があるのか等
【環境】
〇物件周辺の環境（騒音等の発生状況等）
工場地域なのか、商業地域なのか、住宅街なのか、大規模なマンションがあるのか、線路や幹線道路や高速道路から近いのか、空港や基地は近いのか等
〇周辺の買い物等店舗状況
家から気軽に買い物や食事に行ける店の選択肢は多いのか等
〇駐車場関係
駐車場は十分あるのか、なければ直近に確保できるのか、機械式か等
【物件】
〇デザイン
自分で納得のできるデザイン、色なのか等
〇広さ
多少の余裕がありつつ必要十分な広さがあるのか等
〇間取り
自分達が使いやすい間取りかどうか等
〇設備
内装は綺麗か、設備は必要最低限の年式・グレードか等
さて( ´―｀)y-~~
長文になってしまいましたが、参考になったでしょうか？
私は３月中旬に物件の引渡しを受けて引越す予定です。
駐車場はマンション敷地内に借りられませんでしたので、直近で借りました。
逆に敷地内の端よりも近い場所に借りることができました。しかも一般の月極駐車場ではありません(^^♪
またの機会に、月極駐車場の探し方も記事にします。
それでは賢い住まい選びで、快適な人生を送ってくださいね(^^)/
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