皆さんこんにちは♪
私はこれまで3度、賃貸住宅を契約して住んだことがあります。
最近も、家出用（冗談でんがな）の家を借りようかと近所で探してみましたが、あまりの賃貸業界の闇に触れ、辟易して中断しています。
なぜ近所に家を借りようとしたかは、機会があれば・・・。
今回は辟易した理由を、賃貸業界の闇を交えてお話しします。
賃貸業界の方、すいません。でも本音です。いい加減にその古き悪しき風習から脱却して変わってください。
これから賃貸を借りて一人暮らしなどを始める方は参考になると思います。
いきなり家を買う人もそうそういないと思うので(;’∀’)
結構なボリュームになっちゃいました。
国土交通省のガイドライン等を確認しよう
まず、いわゆるアパートやマンションを借りるというのは、大家（オーナー）と賃貸契約を結ぶということになります。
契約ですから、本来は慎重に内容を確認して行うべきなのですが、あまり知識もないし面倒だからと簡単に押印していませんか？
まぁ多くの人はそうだと思います。
そもそも、賃貸に関する所管は国土交通省なんですね。
意外ですよね( ﾟДﾟ)
その国土交通省が、色々と借りる人に向けてアナウンスしています。
その中で、「原状回復をむぐるトラブルとガイドライン」というものを定めているんですね。
それを見ると、今の賃貸業界のやり方とはかけ離れたものが書かれています。
例えば、退去時の原状回復って、私が知る限り借りた人が払うのが常識となっていますが、ガイドラインによると貸す側が行うべき・・・と書かれています。
普通に住んでたら汚れるのは当たり前だよね。それは借りた方が悪いんじゃなくて、当然の結果だからオーナー側が負担すべきですよ～ということなんですね。
故意や過失により機器や建物を破損させてしまった場合は、借主側に回復させる義務があります。
でも、それも全額ではなく、その時の価値分だけ払えば良いとなっています。
あまりに現実とかけ離れてますね～(;^_^A
そう、賃貸業界はこれらをガン無視しているのです。
なぜか？
儲けたいから・・・。
消費者が無知で簡単に支払うから。
訴訟になっても契約書に書いてあることがガイドラインよりも優先されるから。
などなど。
確かに不動産経営も大変だと思います。色々と費用も掛かるでしょう。
でもこれらって実はオーナーだけでなく不動産仲介業者が悪だったりします。
オーナーも知らないところで礼金を余分に取ってたり、付帯サービスと称して何かにつけて借主からお金をむしり取ろうとする悪徳業者もいまだにいると聞きます。
まずは、このガイドラインをしっかりと見てみてください。
ちなみに、ガイドライン自体は法的効力を持ちません。
なので、「ガイドラインに書いてあるじゃないか！」と言ったところで、「あくまでもガイドラインですから。」と言われるのが関の山です。
ただし、裁判になった時には引用されるので、結果的には法的な拘束力があると言えるんですけどね。
気を付けなければいけないのは、契約書にオーナー有利に記載されていて、しっかりと印鑑を押してしまっている（契約が成立している）場合は、裁判しても勝つのが困難になるということです。
内容をしっかりと事前に確認して、納得した上で契約しましょう。
とはいえ、立場的に貸し手が優位であり「嫌なら別の物件へどうぞ」と言われてしまったら泣く泣く不利な条件でも契約するか、気に入っていてもその物件を諦めるしかなくなります。
汚い世界ですね。
ガイドラインなんて難しくてよく分かんないよ～
読んでたら眠くなったんですけど・・・
忙しくて読む気もしないんですけど・・・
という方のために、私が注意すべき項目をピックアップして現実的な妥協案を挙げますね。
賃貸契約は、数十万円単位の大きなお金が動きます。
家を借りるってワクワクウキウキしますけど、あとから後悔しないために勉強は必要です。
賢くお得に借りましょう!(^^)!
まず最初にやるべきこと
気に入った物件が見つかったら、まずは見積りを取りましょう。
それも何社か。
見比べることで、独自に乗せてきているサービスなどが分かりやすくなります。
とはいえ、みな乗せてきているので変わらないかもですけど(;^ω^)
その中で着目すべき点を挙げていきます。
仲介手数料
「仲介手数料1か月分」なんていうところがまだまだ多いですよね。
これって借主が了承しなければ、借主から取れるのは0.5か月分が上限って知ってました？
そんな都合の悪いこと、どの不動産屋さんも言いませんよね(-_-メ)
当たり前のように「仲介手数料は1か月分」と告知して契約しようとします。
ちなみに、仲介手数料は宅地建物取引業法の46条に「家賃1ヶ月分＋消費税を上限」と定められています。
通常は借主だけでなく、オーナーからも0.5か月分とって1か月分にすべきなのです。
それを下手したら借主から1か月分取って、オーナーからもキッチリ0.5か月分とる悪徳な業者もいると聞きます。
二葉亭四迷ですね。
裁判例でも、しっかりと「承諾なく借主から取れるのは0.5か月分まで」と判決が出ています。
そこでこの承諾が問題となる訳です。
何も知らされずに、当然のように1か月分の仲介手数料を告知され抗議しないから承諾したという解釈で運用されているのが現実です。
まじ二葉亭四迷ですね。
これは言ってみて「いや～うちはずっと1か月分でやっているので・・・」と断られたら、別の不動産屋さんにしましょう。
最近はこの仲介手数料を取らない業者も増えています。
貸主から成功報酬が出たりするからです。
多くの人がそこをしっかりと見極めるようになると、不動産屋さんも1か月分の手数料を当然のようにとれなくなります。
本来そうあるべきなんですけどね・・・。
敷金・礼金
敷金は退去時の原状回復費用に充てて、残りを返却というパターンが多いです。
ペット可物件とかだと多くなる傾向にあります。
最近は敷金を０にして、最初に退去時クリーニング代として徴収するパターンも増えてきていますね。
個人的には、クリーニング代金くらいは払っても良いのかなとは思いますが、いかんせん高いですよね～。
どれだけ不動産屋さんがマージン取っているのやら・・・。
礼金は、オーナーに支払うお礼のお金です。
何でこっちが礼金を払わにゃならんのよ！って思いません？
古き悪しき業界の風習ですね。
早く世の中から消えてなくなることを切に願っています。
前家賃
契約時に、入居付きの日割り分と翌月分の家賃等を払います。
値切るとしたらここですかね。
「フリーレントお願いします。」と言ってみましょう。
オーナー側としても空室よりも早く借りてくれた方が助かりますから、OK出るかもしれません。
ダメ元で言ってみて損はないです。家賃の値下げ交渉するよりもOKが出やすい感じです。
その他費用
不動産屋さんやオーナーによっては、
●鍵交換費
●消毒費
●エアコンクリーニング費
●安心サポート
などの費用をぶっこんでくるパターンが多いです。
これらは主にオーナー次第の項目です。
ガイドラインに記載されていますが、鍵交換は本来オーナー側が負担すべき項目です。
入居者のためというならば、断る権利は借り手側にあります。
これはまだまだ根強く残ってますね。しかも交渉しても断固として２～３万のくそ高い費用を乗せてきます。
ひどい場合は、退去する人からも入居する人からも二重で取ってたりします。
消毒やらは、基本的に要らないです。
やってるかどうかも非常に怪しい・・・。
北海道の不動産屋さんで、余りに余った消毒スプレーを一気に処理しようとして爆発した事故も記憶に新しいです。
どういうことか分かりますよね？
安心サポートは、近年出てきた新手のぼったくりサービスですね。
ハッキリ言って不要だと思います。
これも強制するオーナーは二葉亭四迷ですね。
火災保険・保証料金
火災保険は強制です。でも入った方が良いですね。
でもあくまでも、借りている部屋部分だけです。
建物全体に関しては、オーナーが入るべきものです。
これも会社を選択する自由がない場合がほとんどですね。高いところ一択となっています。
保証料金は、連帯保証人を付ける代わりに、保証会社と契約して払えなくなった場合の家賃を保証してもらう制度です。
勘違いしてはならないのは、借主の味方ではありません。
代わりに家賃を支払う代わりに、地獄の底まで取り立てに来ます・・・((+_+))
これも高い会社一択である場合がほとんどで、選択の余地はありません。
退去時原状回復費用
これが一番トラブルになる部分ですね。
契約時にクリーニング費として支払っている場合は、普通に使って入れば退去時に特に支払いは発生しないでしょう。
敷金として支払っていて、原状回復費用を差し引いて戻ってくる場合は、退去時の不動産屋さんによる現場確認で注意が必要です。
荷物も撤去した部屋をチェックするのですが、あれもこれも訳の分からない費用てんこ盛りの請求書に絶対にサインしてはいけません。
怖いお兄さんが迫ってきても・・・(;’∀’)
自分の故意・過失と認める部分だけ了承しましょう。
ここでサインしてしまうと、裁判しても勝てる可能性がほぼなくなります。
サインしていると保証会社が立て替えて、地の果てまで追ってきます。
ここポイントです！
何か故意・過失により破損させてしまった場合は、入居中に火災保険を使って直しておきましょう。
折角高い保険料を払っている訳ですから、使わないと損です。
使っても保険料は上がりません。
ただし、入居中であることが条件なんです。必ず入居中に修繕しておきましょう。
さて( ´ー｀)y-~~
ザクっと説明してきましたが、何となく不動産業界の闇が見えましたでしょうか？
賃貸物件は、基本的には「レインズ」という業者さんしか見られないサイトで共有されています。
なので、気に入った物件があれば複数の不動産業者から見積もりを取って、条件の良い所で契約しましょう。
ちなみに、良い物件と出会って舞い上がるのは分かるのですが、「先を越されないように申し込みして押さえましょう！」などというセールストークに騙されて、簡単に手付金を払うのはやめましょう。
先を越されたら、それも縁ですから。一生住む物件でもあるまいし。
支払ったお金は、簡単には戻らないという認識でいましょう。
賢く手堅くお得に借りましょうね(*’▽’)
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